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住建部秦虹:直接融资是房企未来发展新趋势

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19日,住建部政策研究中心主任秦虹在“2013年中国房地产百强企业研究成果华东发布会上”指出,此轮房地产成交量的上涨主要是自主性需求推动的,而下一步房地产政策调控的方向仍然是抑制投注机性需求。

未来房地产企业面临着宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现。因此,“直接融资一定是下一步金融改革其中的一个的大方向,需要开发企业的高度支持,是未来房地产发展新趋势的一个重要特点。”

自主性需求推动此轮上涨

住建部政策研究中心主任秦虹在近日发表“房地产行业政策趋势分析”的演讲时指出,此轮房地产成交量的上涨主要是自主性需求推动的。

据国家统计局发布的数据显示,一季度,全国商品房销售额亿元,同比增长61.3%,增速比上年全年加快51.3个百分点,上年同期为下降14.6%;其中住宅销售额增长69.0%。秦虹认为,今年全国商品房新成交量和销售有一个大幅度的增长,原因在于房地产市场的需求量大,而且需求的增长是不均衡的。

秦虹指出:“需求量大最主要的原因主要是刚需增长很快,2012年全国城市新增常驻人口仍然超过2100万,尽管这个数字环比变化不大,但总量比较高,年轻人集中在省会大城市特别明显;二是改善型需求仍然很旺,人们把住房改善和家庭私人财富积累的愿望交织在一起,因此这一轮房地产成交量的上涨主要是自主性需求推动的。秦虹认为,由于这几年限购、限贷政策在趋紧,和前几年相比投资性需求大幅度降低了。”

对于下一步的调控政策怎么看?秦虹指出:“下一步的调控政策还需解决房地产市场的最突出的问题。而最突出的问题并不是绝对短缺,而是不平衡、不协调、不可持续的问题。在调控方向上,坚持”两手一起抓“,一是有效的抑制投机性需求,另一方面满足城镇化快速发展的新增需求。”

在这样一个房地产市场和调控政策的大的发展背景下,秦虹给房地产企业指出了四条发展对策:做好趋势判断、稳健性投资、多元化发展和关注直接投资。

“过去十年房地产发展趋势是一致性的,而未来城市分化下机会是不均等的,因此房地产投资企业的选择是最重要的。”秦虹建议,房地产企业把握城市群作为主体功能形态的发展格局,依附于城市网络会有更大的发展机会。

有限的自主性需求需要企业采取谨慎的投资策略。秦虹分析称:“2010年以前的房地产投机性需求是无法估量的,当前政府对投机性需求的持续控制,市场上需求就变成以自主性需求为主,而自主性需求的市场容量是有限的。”她举例称:北京三月份二手房市场暴涨,四月份一定是下降的。另外,她认为,无论是类似万科这样的大企业还是其他小企业,都需要采取多元化战略规避风险。

房地产直接融资比重在扩大

秦虹还指出,房企应当关注直接融资。

“未来房地产企业面临着宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现。房地产企业是资金密集的行业,离不开资金的支持,因此开发企业可持续发展是非常大的难题。传统的依赖银行贷款渠道没那么宽松的情况下,下一个维持企业发展的支撑点是直接融资。”

事实上,房地产企业也开始认识到了直接融资的重要性。“现在看到,在房地产企业资金来源里面,开发企业的自筹资金比例增加,表明了开发企业认识到直接融资对企业发展的重要性。同时,社会上的资金总量相对是比较宽松的,对企业的直接融资是有利的。”

“直接融资一定是下一步金融改革其中的一个的大方向,需要开发企业的高度支持,是未来房地产发展新趋势里面的一个重要特点。”秦虹表示。

高和资本董事长苏鑫在“商业地产进入下半场及商业地产金融的探索”演讲中表明,融资方式的变化是近年来房地产企业环境变化的最主要的表现。“受地产信贷紧缩政策影响,2012年,直接融资的占比快速上升,且占比增加的趋势还在扩大。”因此,未来要做大房地产就必须关注直接融资方式。

苏鑫指出,直接融资的具体的方式主要有:房地产信托、房地产基金和券商资管。“去年房地产信托余额为6800亿元,发展非常迅速,投资额比较大,但股权融资有一定的局限性;房地产基金刚刚发展起来三五年时间,我认为去年有1000亿2000亿元,好处是专业的机构占比55%;另外,券商资管也发展迅速。”

“关注直接融资,关注新的金融行业的细分领域的市场变化和投资需求。”苏鑫称,这将是未来房地产企业发展的蓝图。

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