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房地产融资

房地产融资即是一个房产企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况,以及公司未来经营发展的需要,通过科学的预测和决策,采用一定的方式,从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则,通过一定的渠道和一定的方式去进行。我们通常讲,企业筹集资金无非有三大目的:企业要扩张、企业要还债以及混合动机(扩张与还债混合在一起的动机)。

从广义概念上讲,房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹房地产效果图-满川艺术设计

资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称,包括资金的筹集,运用和清算。从狭义概念上讲,房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。

房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样,但是,简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。找钱、房地产广告用图

找到有钱的企业、机构、个人,已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作,许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门,也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在于“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”,一个极富戏谑性的称谓,一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角,一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。

房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析,融资方为何会钟情于项目?及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一点,如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证?即对融资资金的进入和退出的交易结构设计,要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。

实际上,我国房地产行业的融资活动中,成功的融资案例是极其少见的,比如,上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前,比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式(具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文)。

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