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乐山市个贷率保持在四川省排名第一

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在2003年住房公积金管理机构调整之前,乐山市还没有开展公积金个人住房贷款业务。通过全体职工的共同努力,12年多来,乐山市公积金中心抓住机遇,使乐山市公积金个人住房贷款从无到有,实现了跨越式的超常规发展。2014年,乐山公积金贷款额占乐山市当年住房按揭市场份额的40%,位居全市各住房贷款机构住房贷款额的首位。
    一、乐山市住房公积金贷款的总体情况
    截至2015年3月底,累计贷款总额82亿元(在四川省排名第三位),贷款余额56.8亿元,贷款逾期率、呆坏帐率保持为零。累计支持46886户职工通过公积金贷款解决和改善了居住问题,其中,党政机关、事业单位、国有及国有控股企业申请公积金贷款职工占80%以上,利用公积金贷款的职工人数占实际缴存公积金人数的27%左右。截至2014年底,个贷率为96.76%,位居四川省第一。住房公积金运用率大幅度提高,有力地支持了乐山市中低收入职工通过公积金贷款解决住房问题,极大地改善了居住条件,充分发挥了住房公积金制度的住房保障作用,为逐步建立健全乐山市住房保障体系做出了积极的贡献。与此同时,也极大地促进了乐山房地产市场的繁荣和发展,带动了相关产业的快速发展,从而推动了乐山社会、经济向前发展。
    二、推出“回购型个人住房贷款”新业务
    住房公积金制度实际上是一种住房保障制度,是住房分配货币化的一种形式。如何最大限度发挥住房公积金的住房保障作用,使住房公积金制度的惠民政策让更多人受益,最大限度支持住房公积金缴存职工通过住房公积金贷款解决或改善居住问题,同时也为促进本市房地产市场平稳健康发展,乐山市住房公积金管理中心的管理团队一贯坚持住房公积金制度的设立宗旨,一直坚持把住房公积金贷款发放工作放在特别突出的重要位置,在确保住房公积金的正常提取资金后,其余资金全部用于发放个人购房贷款,长期以来,乐山市个贷率一直保持在95%以上,在四川省排名第一。尽管如此,仍然不能满足广大公积金缴存职工的购房贷款需求,最近两年来可贷资金严重不足,等待贷款发放的时间最长在半年以上。为此,乐山市公积金中心管理团队秉承服务至上理念,勇于担当,从利民、惠民、便民的角度出发,经过反复讨论、研究,与市商业银行合作,经省住建厅(川建金管函〔2014〕826号)复函同意,市住房公积金管理委员会批准,从2015年起,在四川省率先推出了“回购型个人住房贷款”新业务。目前,乐山城区已有12家大型房地产开发企业旗下的多个房地产项目的楼盘参加该项业务。截至3月底,已经批准回购型贷款申请717户,发放金额1.71亿元。
    三、乐山市住房公积金贷款的具体做法
    (一)提高对个人住房贷款重要性的认识
    通过对《条例》深入学习认识到,发展个贷既是实施住房公积金制度的一项重要内容,又是政策性住房金融的一个重要组成部分,其目的是发挥住房公积金低存低贷政策优势,解决城镇职工购建自住房资金短缺问题,让普通职工特别是中低收入家庭买得起房,住得上房。充分发挥住房公积金的政策优势,积极开展住房公积金个人贷款业务,加快解决中低收入家庭的住房问题,是建立住房公积金制度的目的。因此,大量归集的公积金除了满足职工因买房、建房、还贷和离退休支取外,乐山市公积金中心没有一分钱投资国债,没有大额的定期存款,也没有因为怕麻烦、怕增加工作量、怕增加贷款的风险而限制公积金贷款的发放,而是把所有能调动的资金全部贷款给购房支付暂时有困难的职工解决居住问题、改善居住条件、提高居住质量。个贷最终目标是提高职工住房支付能力,实现城镇居民生活小康目标,从而启动消费市场,推进住宅与房地产业的发展,拉动经济增长。因此,只有充分认识到发展个贷业务的重要性,才能积极而稳步拓展个贷业务。
    (二)规范管理、稳步推进和拓展住房公积金个人贷款业务
    个贷对于公积金中心来说,是一项全新的业务。乐山市公积金中心依据有关政策法规,于2004年、2005年、2008年、2015年修订和完善了乐山市的《个人住房贷款管理实施细则》,从规范管理、完善制度的层面,审慎运作,切实加大个贷发放力度。具体做法是:
    一是在严格满足贷款条件的前提下,适度延长贷款年限。目前,乐山市公积金贷款的年限仍然执行最长30年。
    二是尽量扩大购房贷款的申请范围。除向申请购买新建商品房的职工发放贷款外,还扩大到向购买二手房、集资房、经济适用房、拆迁还房的职工发放贷款。2010年,为配合和支持乐山市的棚改房建设,乐山中心及时研究制定出台了《棚改房支取公积金、申请公积金贷款管理暂行办法》,对职工的棚改房支取公积金、申请公积金贷款采取了宽松的支持政策。这些政策目前仍在执行。
    三是乐山市公积金中心还根据建设部等三部门《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》建金管〔2005〕5号文的有关规定,对乐山市行政区域外已缴存住房公积金的在职职工,在乐山市行政区域内购买自住住房,向公积金中心申请公积金贷款,符合贷款条件的予以批准。截止2014年底,已经批准异地缴存公积金职工购房贷款488户,发放贷款金额1.14亿元。
    四是适度提高贷款最高额度。乐山市公积金中心结合乐山市的实际,将贷款最高额度提高到了35万元/户。
    五是于2004年在四川省率先开展了“商转公贷款”新业务(简称“公积金转贷”业务),即:对参加住房公积金制度一年以上,并连续足额缴存住房公积金的、住房已竣工交付使用,具备办理住房抵押鉴证条件、购房时申请了银行住房贷款,现贷款银行同意申请人提前偿还贷款的,允许办理“商转公贷款”业务,减少了职工的购房支出,尽量减轻职工的还贷压力。
    六是取消了贷款合同的强制公证环节,取消了强制贷款人购买房屋综合保险的环节,从而简化了贷款手续,同时也大大降低了职工的购房成本支出;与开发商签定公积金贷款楼盘合作协议,明确责、权、利,建立开发商期房贷款保证金制度,约束楼盘开发商在规定的时间内为购房职工办理“两证”和抵押鉴证手续,明确了具体的操作规程,并严格执行,化解了借款人和管理中心的风险。
    七是与商业银行合作开展发放住房组合贷款业务。即以公积金贷款为主,商业银行贷款为辅,在公积金贷款后的剩余部分,由商业银行予以贷款支持。
    (三)坚持“便民利民”工作方针,不断改善各项服务
    一是拓展个人住房贷款品种,满足不同职工阶层的个性化需求。在大力拓展新房贷款品种的基础上,稳定完善了二手房贷款的手续;为防范风险,乐山市公积金中心对二手房贷款实行强制评估,评估费列入市中心的专项经费支出,不由购房人负担;同时在四川省范围内率先推出了异地缴存住房公积金的职工在乐山市范围内申请公积金贷款购房贷款品种;二是从实际出发,以支持自住住房消费支出为主要目的,适当放宽公积金的支取范围,允许已申请商贷、公积金贷款的职工在正常还贷1年后,每年可以支取一次个人和配偶的公积金(合计不超过当年的还贷额)用于归还贷款;三是联合相关部门开展“一条龙”服务,对大宗贷款用户实行主动上门服务、集中审批,简化了工作流程,方便了职工,提高了行政效能。四是公积金管理中心出台了一个惠民新政策,这就是《委托按年提取住房公积金偿还公积金贷款实施细则》,解除了职工往返到中心办手续、复印资料的跑路之苦。截止2015年3月底,已经累计签订《委托扣款协议》8126户。
    (四)加强内部管理,防范风险,建立健全个人住房贷款的各项制度
    一是完善贷前调查、贷时审批、银行发放制度。切实做好对售建房单位资质、资信的审核和购房人还贷能力的审核。建立和完善与委托行、售建房单位等部门的合作协议,明确责、权、利。在平常工作中,特别要求贷款调查人员对借款人收入情况进行深入调查并为其真实性负责。通过人民银行的征信系统查询个人信用情况,或审查借款人的工资单、住房公积金的正常缴存情况、税收证明、银行对账单等确定借款人的真实收入水平,并根据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定,通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、职务、职称、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响。
    二是完善住房公积金贷款操作规程,认真把好审核、审批关。制定了《乐山市个贷审批管理暂行办法》,充分发挥“贷审会”的作用,采取审核与审批分离办法,即:贷款审批人(中心主任)不参加“贷审会”,凡未经过“贷审会”讨论通过的贷款申请,一律不得送交审批人审批;贷款审批人有一票否决权,即:贷款申请虽经过“贷审会”讨论通过,但审批人认为不宜发放的贷款,可以予以否决。
    三是建立了个贷项目合作制度。市管理中心授权各管理部与当地房地产开发商签定《乐山市个贷项目合作协议》,开发商必须在公积金贷款承办银行单独开设公积金贷款保证金帐户,并按贷款金额的5%~10%存入保证金,由中心自行管理。
    四是建立了楼盘评估审批制度。要求各业务人员对新开发出售的楼盘,实地进行公积金贷款宣传,发放贷款宣传资料,了解楼盘的名称、地址、开发商名称、楼盘销售面积、套数、销售价格、商品房预售许可证等情况,同时核查开发商资质、资金等状况,对楼盘进行评估,提出建议放贷成数,报送市中心贷审会审批备案。
    五是建立了贷前谈话制度。各贷款受理窗口工作人员,根据申请人购房类型,向其介绍公积金贷款政策,由其按照《谈话备忘录》进行选择确认。在平常工作中,从贷前的“三审一访”到其后的信息录入、贷款保险、资金划拨及资料的整理、装订、存档,一系列的工作均按规定的要求进行。
    六是加强贷后管理和监督,建立有效的风险防范机制。贷后管理和监督有内外之分,对内对外的管理和监督应该并重,而且应该作为一种制度长期坚持下去。对内部的管理和监督,就是要进行贷后的审计检查,及时发现问题,以便及时纠正,这样既杜绝了后患又为下一步的工作铺平了道路。对外部的管理和监督,主要是针对借款户款项的实际用途及是否按合同规定的还款方式按时归还贷款。
    七是建立和完善了贷后管理、及时收回贷款制度。与委托行密切配合,建立监督制度和报表报送制度,做好贷后跟踪调查,及时收回贷款。
    八是建立了风险准备金制度,乐山市按照有关规定,从增值收益中足额提取了呆账准备金。
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